Những điều bạn cần lưu ý khi ký hợp đồng mua nhà chung cư

1. Nhà chung cư là gì? Hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Theo đó, nhà chung cư bao gồm:

Được xây dựng với mục đích để ở Được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Trong đó, Hợp đồng mua bán nhà chung cư là việc hai bên thỏa thuận, để bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư sang cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Có hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường dùng hiện nay là:

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa cá nhân với cá nhân Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa nhà đầu tư với cá nhân, tổ chức khác. Trong trường hợp này, căn nhà chung cư có thể chỉ là tài sản hình thành trong tương lai.

2. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các loại Hợp đồng mà có một bên là chủ đầu tư, có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng.

Do đó, tùy vào từng đối tượng mà có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hay không.

Khi đó, trình tự, thủ tục để làm hợp đồng này gồm:

Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán

Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng

Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị ...

Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng

Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Sau khi công chứng xong thì cá nhân, tổ chức tiến hành sang tên căn hộ chung cư cho bên mua.

3. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán căn hộ chung cư

Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải nộp các loại thuế, phí sau:

Thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Và trách nhiệm nộp thuế là do bên bán phải nộp.

Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận khác thì hai bên sẽ làm theo thỏa thuận. Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư = 2% x giá chuyển nhượng căn hộ chung cư

Lưu ý: Nếu không xác định được giá thực tế hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm mua bán thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá của UBND tỉnh quy định.

Lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ do bên mua phải nộp hoặc do hai bên thỏa thuận và được tính theo công thức sau đây: (Điều 5 Nghị định140/2016/NĐ-CP)

Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất x giá đất của một mét vuông tại bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ)

Ngoài ra, khi sử dụng chung cư, người mua cần lưu ý các loại phí sau đây:

Phí bảo trì nhà chung cư (Điều 108 Luật Nhà ở 2014)

Giá dịch vụ nhà chung cư

Phí gửi xe

Lưu ý: Giá dịch vụ và phí gửi xe do từng địa phương quy định.

4. Thời gian giao nhà, giao sổ hồng, diện tích và thiết bị được giao:

Thời gian giao nhà: là phần rất quan trọng đối với hình thức mua nhà hình thành trong tương lai ( ở đây là dự án chung cư ). Vì vậy phải hỏi thật chi tiết. Nếu chủ đầu tư không giao nhà đúng cam kết thì trách nhiệm và sự bồi thường như thế nào. Lãi suất được áp dụng đối với chủ đầu tư và khách hàng khi 02 bên bị phạt trễ hợp đồng cụ thể ra sao.

Việc bàn giao căn hộ thực tế có thể sớm hơn hoặc muộn hơn so với ngày bàn giao dự kiến được quy định trong hợp đồng, nhưng sẽ không sớm hoặc chậm quá 90 (chín mươi) ngày, kể từ ngày bàn giao dự kiến; bên bán sẽ có văn bản thông báo cho bên mua biết lý do chậm bàn giao căn hộ.

Trước ngày bàn giao thực tế căn hộ là 15 (mười lăm) ngày, bên bán sẽ gửi văn bản thông báo cho bên mua về thời gian, địa điểm và thủ tục bàn giao căn hộ theo mẫu quy định. Sổ hồng là giấy tờ pháp lý quan trọng, quyết định giá trị căn hộ.

Vì vậy nên hỏi chủ đầu tư kỹ về thời gian bàn giao sổ hồng. Bạn có thể lưu ý các khoản phí phát sinh liên quan đến việc cấp sổ đỏ để không bị thu thêm bởi theo quy định, đó là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Diện tích căn hộ bàn giao: Bạn cần làm rõ diện tích trong bản hợp đồng là diện tích thông thủy ( lọt lòng ) hay diện tích tim tường.

Theo thông tư 03/2014 TT-BXD của Bộ xây dựng (có hiệu lực từ tháng/2014) đã quy định rằng diện tích thông thủy sẽ chính là diện tích sở hữu chính xác của bạn và được dùng làm căn cứ để tính giá bán căn hộ cho người mua.

Diện tích này bao gồm cả tường ngăn phòng ốc bên trong một căn hộ, diện tích lô gia phơi đồ, ban công (nếu có); loại trừ tường bao quanh căn hộ, phần tường ngăn cách giữa các căn hộ, phần sàn có cột, hộp kỹ thuật ở trong căn hộ.

Riêng với ban công thì sẽ tính toàn bộ diện tích sàn làm ban công, còn nếu có tường chung thì chỉ tính diện tích phía mép trong của tường chung.

Thiết bị được bàn giao: hãy đọc kỹ Phụ lục hợp đồng vật liệu bàn giao. Khi nhận bàn giao lấy đó làm đối chiếu và yêu cầu chủ đầu tư làm đúng, nếu không thì không ký nhận bàn giao.Vì có trường hợp chủ đầu tư không giao đủ, đúng loại thiết bị hoặc nói bổ sung sau nhưng không làm.